ランドバンキングと原野商法

ランドバンキング成功において、行政の承認がいかに重要であるかを示す事例が日本にあります。高度経済成長期の北海道や東北などで多くの被害を出した、原野商法と呼ばれる詐欺です。


原野商法は、まず悪徳業者が資産家に対して、「将来この山に高速道路が通るんです。今のうち買っておけば地価が上がって儲かりますよ。」などと言葉巧みに話を持ちかけて、土地を売ります。

購入した資産家は建設が始まるのを待ちますが、何年経ってもそんな気配は出てきません。気になって行政に問い合わせをすると「そんな計画ないですよ」と言われ、業者に文句を言おうとしても煙のように消えた後。

「土地は自分のものになったんだからいいじゃん」と思うかもしれませんが、その土地を売ったり別の用途で利用しようとしても、登記上の地目変更ができない（困難な）ため為す術なし。もし、地目変更ができたとしても周りはなーんにもない田舎の安い土地。ひどい場合は、登記すらされていなかったそうです。


このように原野商法は、「開発予定のない土地を、開発予定がある」と偽るのです。また、例え業者側で開発予定があったとしても行政が「ダメ」と言えば、それまでです。

ちなみに、悪徳業者は土地を保有せず売り逃げドロンしますが、カナダのランドバンキングでは、ランドバンキング会社も投資家と同じように土地を保有し地価を上げるため活動します。いわゆる運命共同体なわけです。

日本でのランドバンキング

日本ではあまり行われていませんと書きましたが、各私鉄会社がこの手法に近いことを行っています。私鉄を例に、昔話チックに説明します。

むかしむかし、日本には何もない二束三文の原っぱがたくさんありました。その原っぱを、○○鉄道はとても安い値段で購入しました。


○○鉄道は購入した土地に線路を敷き、線路の周りを「ここは住宅地にしようか」「じゃああっちは商業地」「そこは高級住宅地がいいんじゃない？」と計画を立てました。しかし、○○鉄道は鉄道会社ですので開発する能力はありません。そこで、グループ会社の○○建設が開発を担いました。

開発が終わり街が生まれると、人が住み始めました。それに伴い、住人からたくさんの需要が生まれました。

• 家の近くに、買い物ができるお店があるといいなぁ
• 家が駅から遠いなぁ
• この街に住みたいけど、どんな家があるんだろう
• 仕事で来たけど、いいホテルはないかなぁ
• 家を建てたいなぁ

○○鉄道には、これらの要望に応える能力はありませんでしたが、代わりにグループ会社がそれに応えました。

• ○○デパートは、スーパーやデパートを作りました
• ○○バスは、駅と市街地を結ぶバスを走らせました
• ○○不動産は、住宅の分譲を始めました
• ○○ホテルは、ホテル業を始めました
• ○○建設は、ビルや家の建設業を始めました

住民の需要を満たそうと、グループ会社がたくさんのサービスを提供しました。それにより、ただの原っぱだった土地は立派な街となり、二束三文だった地価は高騰したのでした。

分かりやすさを重視して書いたので詳細は異なる部分がありますが、グループ会社がすべてを包括的に行ったというイメージは掴めると思います。また、上記の○○に私鉄会社の社名を当てはめてみると、よりイメージが沸きやすくなると思います。有名なのは東急グループの東急東横線ですね。


ランドバンキングとの大きな違いは、土地の購入から開発のすべてを鉄道会社とそのグループが行ったということです。そのため、利益はグループ会社の独り占めとなります。海外の場合は、ランドバンキング会社が土地を購入し、資金を投資家から集め、地価上昇後の売却益を投資家に還元します。また、開発後の住宅販売などの各事業を担当する会社も公募で決定されます。

よって、日本のランド・バンキングもどきは、ごく一部の限られた企業のみだけ利用できる間口の狭い資産運用と言えます。

ランドバンキングって何？

たまには、真面目な仕事のことも。


ランドバンキングとは土地を使った資産運用のことで、アメリカ、カナダ、メキシコ、タイなどで行われています。（国土が小さく未開発の土地が少ない、そして人口増加が見込めない現在の日本では、あまり行われていません。）

流れはとても簡単で、「安いうちに土地を買って、高くなってから売る」です。金融商品の中でも比較的シンプルな資産運用です。

貸しビル業などの一般的な不動産投資と混同されますが別物です。一般的な不動産投資は、ビルの維持費・管理費、空室、建物の老朽化、価格の下落などが発生しますが、ランドバンキングは建物ではなく未開発の土地に対して投資するため、そのような懸念事項がありません。


ランドバンキングの流れ
ざっくりした流れです。

1. ランドバンキング会社が土地選定を行い、需要がありそうな土地を安価で買い取り
2. その土地を細分化（ユニット化）して投資家に販売
3. ランドバンキング会社が都市開発計画を立案
4. 不動産屋や現地開発業者へ土地を売却

ランドバンキング成功のポイント
一般的にこれら4つが挙げられます。

• 行政のコミット
• 人口流入
• 雇用創出
• 新規ビジネス

この中でも「行政のコミット」が一番重要だと思われます。例え今は草木しかない荒地でも、行政がその土地の都市開発計画を承認していれば、将来（よっぽどのことがない限り）開発が行われ、自然と残り3つのポイントも満たされ、地価が上昇することになります。逆を言えば、このポイントを満たしていなければ、その土地への投資は控えたほうが良いと言えます。

加えて、基本的に投資したお金は地価が目標金額に達するまでは返ってこないため、5～10年間は寝かせてもよいお金で投資をするのが吉です。